Rakentaminen Suomessa on pahassa ristivedossa - olemmeko rakentaneet itsellemme korttitaloa?

Korkojen nousu iskee parhaillaan kovalla voimalla suomalaiseen rakennussektoriin. Rakennuslupien määrä on vähentynyt voimakkaasti. Samalla rakennusyritysten konkurssit yleistyvät vauhdilla. Suomessa on rakennettu viime vuosina paljon, mikä on tehnyt maamme taloudesta euroalueen rakentamisriippuvaisimman.

Suomi on kasvattanut riippuvuuttaan rakentamisesta

Vuonna 2022 Suomen bruttokansantuotteesta peräti 15 prosenttia tuli rakennusinvestoinneista. Luku on korkea, sillä euroalueen keskiarvo oli noin 11,6 prosenttia. Rakentamisen merkitys taloudellemme on kasvanut, sillä vuonna 2015 noin 12 prosenttia Suomen bruttokansatuotteesta muodostui rakennusinvestoinneista. Tilanteen merkityksestä kertoo jotain se, että rakentamisen osuus oli viimeksi yhtä suuri kasinovuosien jälkimainingeissa ja suuren pankkikriisin kynnyksellä vuonna 1991.

Vertaamme Suomen kiinteistö- ja asuntomarkkinoita säännöllisesti Ruotsiin. Rakentamisen kansantaloudellisen vaikutuksen näkökulmasta länsinaapurimme tilanne on valoisampi. Vuonna Ruotsin bruttokansantuotteesta 11,6 prosenttia tuli rakentamisesta.

Rakennuslupien väheneminen lupaa heikkoja aikoja

Suomessa rakennuslupien määrät kääntyivät laskuun vuoden 2021 heinäkuussa. 12 kuukauden liukuvalla summalla laskettuna myönnettyjen lupien määrä oli kuluvan vuoden kesäkuussa 31 prosenttia pienempi kuin kesäkuussa 2022. Vastaavaa lupien vähenemistä ei todistettu edes vuosien 2008–2009 finanssikriisissä. 

Euroalueeseen verrattuna Suomen rakennussektorin näkymä on myös selvästi synkempi. Mittarit eivät ole täysin vertailukelpoisia, mutta vuositasolla voitaneen puhua 15–20 prosentin laskusta euroalueen rakennusluvissa.

Miten tilanne vertautuu edelliseen finanssikriisiin?

Kun katsotaan ajassa taaksepäin, vuonna 2009 Suomen bruttokansantuote supistui 8,0 prosenttia. Tästä noin 2 prosenttiyksikköä, eli neljännes, aiheutui rakennusinvestointien vähenemisestä. Tällä hetkellä Suomen talous on aiempaa riippuvaisempi rakentamisesta, ja rakennuslupien määrä on vähentynyt voimakkaammin.

Soppaan pitää vielä lisätä korkotason muutos. Vuonna 2009 korot kääntyivät voimakkaaseen laskuun, mikä helpotti velkaisten kotitalouksien tilannetta ja teki oman tai sijoitusasunnon ostosta halvempaa. Nyt tilanne on täysin toisensuuntainen. Reilu kymmenen vuotta sitten 12 kuukauden euriborkorko laski viidestä nollaan, kun nyt on menty nollasta neljään.

Vaikka tilanne ei äityisikään vuosien 2008–2009 tasolle, on vaikea nähdä, että pahin olisi jo takana rakennussektorilla.

Historiasta on opittu

Nykyisen taloudellisen epävarmuuden erottaa esimerkiksi 1990-luvun pankkikriisistä ja 2008 finanssikriisistä se, että kotimainen pankkisektori on paljon vahvemmassa kunnossa. Alati kiristyvä sääntely on tuonut mukanaan vakavaraisen pankkisektorin, johon talouden shokit vaikuttavat vähemmän.

Toinen hyvä asia on, että asuntojen hinnat ovat jo laskeneet. Asunnonomistajan korviin tämä kuulostanee kummalliselta, mutta hintojen lasku kertoo markkinoiden sopeutumisesta. Jossain vaiheessa saavutamme tason, jolla hinnat ovat lainojen hoitokuluihin nähden sopivat. Tällöin myös markkina lähtee palautumaan.