Vastaisku vastikkeiden nousulle – kannattaisiko taloyhtiölainan tilalle ottaa oma räätälöity laina, joka joustaa tarvittaessa?

Energiakriisi, korkojen nousu, tonttivuokrien korotukset – asuntovelallisen kukkaroa kaivetaan nyt todella syvältä monestakin suunnasta. Asuntolainojen lisäksi myös taloyhtiölainojen korot nousevat, ja se näkyy suoraan osakkaiden maksamissa rahoitusvastikkeissa. Taloyhtiölainojen koron tarkistuspäivät osuvat tyypillisesti kevätyhtiökokousten jälkeen, joten nyt voisi olla hyvä hetki miettiä, miten nousevien kustannusten vaikutusta voisi omalta osaltaan lieventää. Johtaja Oscar Taimitarha Aktiasta muistuttaa, että yksi vaihtoehto voi olla maksaa taloyhtiölainaosuus pois joustavammalla omalla lainalla. Varaa aika, mietitään yhdessä, mikä olisi sinulle sopiva ratkaisu.

Aktian asiakkaana varaa aika tästä Jos et vielä ole Aktian asiakas, varaa aika tästä

Aktian pääekonomistin Lasse Corinin mukaan lyhennysvapaiden vähäinen kysyntä viime aikoina kertoo siitä, että korkojen noususta huolimatta kotitaloudet selviävät vielä suhteellisen hyvin asuntolainojensa hoidosta. Pankit tekevät asuntolaina-asiakkaille stressitestin kuuden prosentin korolla, joten nykyisellä reilun kolmen prosentin korkotasolla näin pitäisikin olla.  

Isompi huolenaihe ovat taloyhtiölainat, joiden korkojen nostot alkavat tyypillisesti realisoitua kevään yhtiökokouskauden jälkeen. 

– Asuntolainaa haettaessa pankit kyllä huomioivat stressitesteissä myös ne yhtiölainaosuudet, jotka ostohetkellä rasittavat asunnon osakkeita. Sen sijaan, kun taloyhtiö myöhemmin ottaa lainaa esimerkiksi remonttia varten, mitään osakaskohtaista stressitestausta ei enää tehdä, Taimitarha muistuttaa. 

Oscar Taimitarha

Asuntolainaa haettaessa pankit kyllä huomioivat stressitesteissä myös ne yhtiölainaosuudet, jotka ostohetkellä rasittavat asunnon osakkeita. Sen sijaan, kun taloyhtiö myöhemmin ottaa lainaa esimerkiksi remonttia varten, mitään osakaskohtaista stressitestausta ei enää tehdä

Lainasummat taloyhtiölainoissa voivat olla merkittäviä. Putkiremontin kustannukset voivat tänä päivänä nousta helposti tuhanteen euroon neliöltä ja ylikin, mikä tarkoittaa vaikkapa sadan neliön asunnossa osakkaalle 100 000 euron velkaosuutta taloyhtiön lainasta. Uusia asuntoja taas on viime vuosina markkinoitu edullisella myyntihinnalla, joka saattaa olla vain 30 % asunnon todellisesta hinnasta. Loppuhinta on tällöin paketoitu taloyhtiölainaksi, jota osakkaat lyhentävät rahoitusvastikkeella.

Asumiskustannusten jyrkkä nousu ajaa etsimään keinoja sen loiventamiseksi 

Koron tarkistusta seuraava rahoitusvastikkeen nousu voi siis olla tuntuva. Ja rahoitusvastike on tietysti vain osa asumiskustannusten kokonaisyhtälöä. Taimitarhan mukaan vastikkeisiin kohdistuu tällä hetkellä muitakin korotuspaineita. Huolto- ja lämmityskustannukset samoin kuin sähkön hinta ovat kaikki nousseet, mikä saattaa aiheuttaa tarvetta korottaa hoitovastiketta. Jos talo on vuokratontilla, myös tontinvuokra saattaa nousta merkittävästi. Tonttivuokrat on useimmiten sidottu elinkustannusindeksiin, joka on korkean inflaation myötä noussut voimakkaasti. 

– Yksittäiselle osakkaalle tämä kaikki voi merkitä todella suurta nousua kuukausittaisiin asumiskuluihin, Taimitarha toteaa.  

Yksittäiselle osakkaalle tämä kaikki voi merkitä todella suurta nousua kuukausittaisiin asumiskuluihin

Mitä asialle voisi tehdä? Kannattaisiko taloyhtiölainaosuus esimerkiksi maksaa kerralla pois henkilökohtaisella lainalla? Tänä keväänä tätä pohtii varmasti aika moni. 

Oma laina voidaan räätälöidä omaan tilanteeseen sopivaksi 

Kun taloyhtiö ottaa lainaa, rahoituksen rakenne, kuten korot, maksuaika ja kuukausierät, neuvotellaan niin, että ratkaisu olisi hyväksyttävä mahdollisimman monelle osakkaalle. Taimitarhan mukaan tästä seuraa, että taloyhtiölaina ei välttämättä ole optimaalinen kenellekään. 

– Henkilökohtaisen lainan etuna on, että sen kuukausierä voidaan räätälöidä itselle sopivaksi. Oma laina mahdollistaa tarvittaessa myös joustot. Pankin kanssa voi neuvotella oman lainan maksuaikataulusta tai esimerkiksi lyhennysvapaasta, mikä taloyhtiölainan kohdalla ei ole osakaskohtaisesti mahdollista, Taimitarha sanoo.  

Henkilökohtaisen lainan korko voi usein olla matalampi kuin taloyhtiölainan korko, ja tilastojen mukaan tämä ero omien asuntolainojen hyväksi on jopa kasvanut parin viime vuoden aikana. 

– Toinen asia, joka puhuu oman lainan puolesta, on lainan korko. Henkilökohtaisen lainan korko voi usein olla matalampi kuin taloyhtiölainan korko, ja tilastojen mukaan tämä ero omien asuntolainojen hyväksi on jopa kasvanut parin viime vuoden aikana. Lisäksi omaan lainaan voi itse valita esimerkiksi kiinteän koron, korkokaton tai korkoputken varmistamaan, että korko ei nouse yli määritellyn rajan. Toki taloyhtiölainassakin voi olla korkosuojaus, mutta kovin yleistä se ei ole, Taimitarha toteaa.  

– Mikäli asaunnossa on vapaata vakuusarvoa, taloyhtiölainan korvaaminen omalla lainalla voi olla hyvä tapa sopeuttaa asumisen kuukausikuluja omaan tilanteeseen ja lisätä joustoa talouteen.

Varaa aika, niin tehdään sinulle henkilökohtainen vaurastumissuunnitelma ja katsotaan yhdessä, mikä olisi juuri sinun taloudellesi sopiva ratkaisu.

Aktian asiakkaana varaa aika tästä Jos et vielä ole Aktian asiakas, varaa aika tästä

Luoton myöntäjänä toimii Aktia Pankki Oyj, Arkadiankatu 4-6, 00100, kotipaikka Helsinki, Y-tunnus 2181702-8. Luoton myöntäminen edellyttää kaikissa tapauksissa hyväksyttyä luottopäätöstä. Esimerkkilaskelma 150 000 euron asuntolainalle 25 vuoden maksuajalla: todellinen vuosikorko on 4,35 %, kun lainan korko on 12 kk euribor (3,58 % 6.1.2024) + 0,60 %, lainan hoitokulut ovat 2,30 euroa/kk ja toimitusmaksu 0 euroa. Arvioitu lainan kokonaiskustannus on 244 123,04 euroa ja maksuerien määrä 300 kpl. Lainan kuukausierä on noin 824,47 € olettaen, että lainan korko ja muut kulut pysyvät samana koko laina-ajan.