Är det åter dags att intressera sig för fastigheter?

Detta är marknadsföringskommunikation. Bekanta dig innan placeringsbeslutet med specialplaceringsfondens basfakta för investerare. 

Räntorna har stigit och värdet på fastigheter sjunkit såpass att få just nu vill investera i fastigheter. Räntorna förväntas dock snart börja sjunka. Börjar det alltså igen bli dags att intressera sig för fastighetsinvesteringar? Placeringsdirektör och portföljförvaltare Jorma Niemelä på Taaleri anser att det nu är ett bra läge att överväga en fastighetsallokering i portföljen. 

– Tidsmässigt är det just nu ett bra läge. Centralbankernas snabba räntehöjningar den senaste tiden har jämnat ut sig och styrräntorna har hållits stabila sedan hösten 2023. På marknaden finns en stark förväntan om att styrräntorna ska börja sjunka. Detta har synats också i marknadsräntorna som sjunkit sedan hösten 2023. Räntorna förväntas i framtiden sjunka ytterligare, vilket skulle effektivera kassaflödesavkastningen på fastighetsinvesteringar, motiverar Niemelä. Han ansvarar för specialplaceringsfonderna Aktia Bostäder+ och Aktia Affärsfastigheter som administreras av Aktia Fondbolag Ab och vars portföljförvaltning utlokaliserats till Taaleri Pääomarahastot Oy. 

Också trycket på värdeförändring nedåt håller på att minska i och med att de avkastningskrav som används vid värdering av fastigheter har anpassats till de senaste årens förändrade räntemiljö. Enligt Niemeläs uppskattning närmar sig fastighetscykeln sin botten. Räntorna började stiga i början av 2022 och marknadsvärdet på fastigheter började sjunka ungefär ett halvt år senare. I den listade fastighetssektorn nåddes botten förra hösten, varefter man redan sett en uppgång. 

Fastighetscykeln närmar sig sin botten. 

– Den traditionella fastighetsmarknaden följer vanligen den likvida marknaden med en fördröjning på 6–12 månader. Nu närmar det sig sex månader sedan den listade fastighetssektorns bottennotering, konstaterar Niemelä.  

Avkastning från två källor 

Fastighetsfondernas helhetsavkastning kommer från två källor: värdeutveckling och kassaflödesavkastning. En fond som investerar i bostadsfastigheter är känsligare för förändringar i fastigheters värde, medan affärsfastigheters högre kassaflödesavkastning betonas i helhetsavkastningen.  

Hyresavtalen för affärsfastigheter är ofta indexbundna, vilket innebär att hyran främst utvecklas i takt med inflationsutvecklingen. Också i vår affärsfastighetsfond har hyrorna för de befintliga avtalen utvecklats enligt levnadskostnadsindex och målsättningen för fonden är att även i fortsättningen dela ut en stark årlig kassaflödesavkastning åt andelsägarna, säger Niemelä. 

På bostadssidan har de senaste årens produktionsvolymer lett till en situation där hyrorna inte i sin helhet kunnat höjas enligt levnadskostnadsindex. När bostadsproduktionen nu bromsar kan man ändå enligt Niemelä förvänta sig att hyresvärdens förhandlingskraft kommer att förbättras när urbaniseringen fortsätter. 

Jorma Niemelä

Hög kvalitet på objekt och hyresgäster  

– Våra fonders bostadsobjekt är alla belägna i den så kallade tillväxttriangeln som bildas av Helsingfors, Tammerfors och Åbo. Det är det område där vi ser att det kommer finnas hyresefterfrågan på lång sikt. Dessa är också de hållbaraste lägena vad gäller värdeutveckling, motiverar Niemelä. 

– I våra fonder strävar vi till att beakta och betona hyresgäster som vi anser ha en stabil betalningsförmåga och klarar att betala hyran på lång sikt. I bostadsfonden är hyrestagarstocken diversifierad bostadsvis, vilket minskar hyrestagarnas risk vad gäller betalningsförmåga också i lägen där en enstaka hyrestagares ekonomiska situation försvagas dramatiskt. 

 Den minskade efterfrågan på hyresbostäder som följt av den minskade bostadsproduktionen och förväntan om sjunkande räntor skapar en positiv utsikt för den framtida avkastningsutvecklingen.

Fonderna delar årligen ut minst 75 % av kalenderårets realiserade resultat i avkastningsandelar till andelsägarna. Den minskade efterfrågan på hyresbostäder som följt av den minskade bostadsproduktionen och förväntan om sjunkande räntor skapar enligt Niemelä en positiv utsikt för den framtida avkastningsutvecklingen.  

– Eventuella nya chocker i ekonomin kan naturligtvis äventyra den förväntade positiva utvecklingsutsikten. Om till exempel inflationen igen skulle börja stiga ordentligt och räntorna hölls på en högre nivå längre än förväntat eller igen började stiga från sin nuvarande nivå skulle det ha negativa följder för fastighetsplaceringar, påminner Niemelä. 

Vid fastighetsinvesterande utnyttjas vanligen lånekapital, vilket gör att ändringar i räntenivån inverkar på kassaflödesavkastningen och å andra sidan fastigheternas värde i och med förändringar i avkastningskrav. Enligt Niemelä är även räntorna för fondernas lån skyddade med traditionella ränteskyddsmetoder. 

Långsiktigt placerande 

Den senaste tiden har man i nyhetsrapporteringen kunnat se att inlösensvillkoren för fastighetsfonder ändrats och fonder rentav stängts helt. Åtgärderna har motiverats med att man på så sätt kan skydda placerarna då man inte i ett svagt marknadsläge orsakar tvångsförsäljning. 

– Även hos oss har ändringar gjorts i villkoren för inlösenstiderna men tack vare tillräckliga likviditetsbufferter har vi inte behövt skjuta upp inlösensuppdrag eller sälja fastighetsegendom för att betala inlösen, konstaterar Niemelä. 

Niemelä påminner också om att fastighetsinvesterande är långsiktig verksamhet. För Aktias fastighetsfonder rekommenderas en placeringstid på minst fem år, vilket han anser motiverat. 

– Och ser man på placeringsportföljen som helhet är vår rekommendation att fastighetsplaceringar bör utgöra cirka 10-20 % av helheten, som tillägg till likvida placeringsinstrument som vid behov kan realiseras dagligen. Jämfört med likvida produkter balanserar de typiskt mindre volatila fastighetsplaceringarna som en del av allokeringen placeringsportföljen väl. 

Läs mer om våra fastighetsfonder  Aktia Bostäder+ och Aktia Affärsfastigheter och teckna.

Om du är Aktias kund, teckna i nätbanken  Om du inte är Aktias kund, boka en tid här

Den historiska avkastningen är ingen garanti för fondernas framtida utveckling. Tidigare resultat ska inte tolkas som en prognos om framtida avkastning. Värdet på en fondandel kan stiga eller sjunka, och placeraren kan förlora sina placerade medel helt eller delvis. Även den förväntade avkastningen kan utebli. Detta är inte en av Aktia Bank Abp given individuell rekommendation för kunden. Aktia Bank Abp ansvarar inte för resultatet av kundens placeringsverksamhet. Kundens framtida resultat omfattas av beskattning beroende på varje investerares personliga situation och kan förändras i framtiden. Kunden bör alltid innan placeringsbeslutet bekanta sig med det finansiella instrumentets egenskaper, kostnader och risker, vilka framgår till exempel ur fondens basfakta för investerare och fondprospekt. Stadgarna, försäkringsvillkoren, fondprospekten, basfakta för investerare, andra officiella dokument samt Aktia Bank Abp:s meddelande till investerare finns tillgängliga avgiftsfritt på finska och svenska vid Aktias serviceställen och på adressen www.aktia.fi. Fonderna förvaltas av Aktia Fondbolag Ab som ingår i Aktiakoncernen. Aktia Bank Abp fungerar som ombud för Aktia Fondbolag Ab.